LCC : Life Cycle Cost

제목

LCC (Life Cycle Cost)란 건축물이나 설비의 수명에 필요한 초기 투자비, 운전비, 유지비, 철거비 등의 총비용을 의미한다.

 

 

LCC기법의 목적

LCC를 분석하는 이유는 단순히 건설비용뿐만 아니라 사용자에게는 건물의 경제 수명범위내에서 들어가는 제비용이 중요하기 때문이다. 이를 위해서 대체 가능한 안들을 몇 가지 마련한 후, 그 안들의 생애주기에 걸친 경제적 결과를 예상하고 그 경제성을 등가 환산한 값으로 평가한다. LCC기법은 다른 경제적 의사결정에도 적용이 가능하지만, 사용기간이 긴 자산의 비용의 평가에 깊은 관련이 있다. 건물은 완공으로 비용 지출이 끝나는 것이 아니라 운영관리비, 즉 매일매일의 운영, 청소, 수선, 시설교체비 등을 필요로 한다. 일반적으로 유지관리에 들어가는 비용은 경과년수가 지나면서 늘어난다. 도색과 방수도 주기적으로 해줘야 하고, 아파트와 같은 경우는 엘리베이터나 설비시설도 연식이 되면 교체를 해야 하는데, 이런 유지관리비와 각 년에 대한 초기 투자비를 합한 총비용을 산정하여 그 총비용이 가장 낮은 시점을 최적 경제수명으로 판단하는 기법이다. 이는 건물 경영적 입장에서 수익의 극대화를 목적으로 하고 있다.

LCC개념의 도식화

다른 예를 들어보면, 자동차를 구매한다고 했을 때 과연 몇 년을 사용하는 것이 가장 경제적이냐 고민하는 것과 일맥상통하는 부분이 있다. 차량 이용 성격에 따라 달라지겠지만, 경제적으로 차를 유지하는 것도 연식이 오래될수록 여기저기 고장이 나기 시작하며, 수리를 하는 시간과 비용에 투자하는 것보다 새로 차를 구입하는 게 유리한 시점이 온다. LCC기법은 과연 어느 시점에 차량을 교환하는 게 가장 경제적으로 유리한 지를 판단할 수 있게 한다.

 

 

 

 

LCC기법의 필요성

건축물은 수명주기가 매우 길어, 물리적 수명동안 건축물을 사용하면 유지관리비가 초기 건설비의 3배~5배에 이르는 경우가 많다. 자금의 압박이 있지 않다면, 사업주의 입장에서는 기획 설계단계에서 무조건 건설비용과 같은 초기 투자비용을 줄이고 유지보수비가 많이 들어가는 것보다 초기 투자비용을 상향 조정하고 유지관리비를 획기적으로 줄일 수 있는 방법이 있다면 생애주기를 통해 볼 때 경제적으로 이익이 될 것이다. LCC의 도입이 필요한 이유는 최근 건설 프로젝트가 대형화, 복잡화되면서 비용과 기간이 증가하고, 시설물의 내구연한이 늘어 유지관리단계의 비용분석이 강조되고 있기 때문이다. LCC 분석을 통해 장래의 수선계획과 이에 대한 총수선비를 추정하여 매년 적립할 수선 충당금을 산출할 수 있으며, 노후된 건축물의 리모델링이나 재건축 여부의 판단에도 LCC기법의 경제적 타당성 검토 정보가 필요하다.

 

 

 

LCC기법 적용의 한계

개인적으로 국내에서 LCC기법이 적극적으로 활용되지 못하는 이유를 생각해 본다면, LCC에 대한 인식이 부족하기도 하지만, 그러한 환경이 적합하지 않기 때문인 듯하다. 민간부문의 건축물, 주변에서 흔히 보이는 아파트나 상가의 경우, 건축주는 건물을 건축하며 분양하여 그 이익을 창출하며 이미 준공단계에서 대부분의 이익 창출은 완성된다. 그런 건축주가 10년후의 유지보수비를 걱정하지는 않을 것이다. 공공부문의 경우는 건설을 위한 예산을 계획할 때 비록 그것이 대의적으로는 맞다는 것을 알더라도, 총비용을 줄이기 위해 현재 예산을 더 많이 소모해야한다고 이야기 할 수 있는 실무자는 많지 않을 것이며. 이를 책임지고 진행시킬 책임자도 흔치 않을 것이다.